Habitar un edificio de departamentos o un condominio de casas significa cumplir con un serie de normas, como respetar el reglamento interno, pagar los gastos comunes puntualmente e informarse del desempeño del comité de administración y del administrador de su proyecto.
Un condominio o copropiedad son los terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general, corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común. También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.
Pero, ¿cómo se regula la vida en comunidad en estos condominios? Para organizarse como copropiedad y otorgar una adecuada administración, los copropietarios deben ceñirse a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, la que establece la composición del sistema de administración y sus facultades, además del respectivo reglamento de copropiedad. Los tres órganos de administración que establece la Ley son: la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración y el Administrador.
Gonzalo Jiménez Cocq, director comercial de GastosComunes.com, explica que hay una serie de puntos que la gente debe considerar cuando compra un departamento o una casa emplazada en un condominio:
Fondo operacional inicial: Muchas personas no tienen contemplado este dinero al momento de comprar una propiedad nueva. De hecho, la gente no entiende para qué sirve este dinero (que se cobra una vez, al momento de firmar el acta de entrega del inmueble). Este monto generalmente asciende a una o dos mensualidades de los gastos comunes y se cobra para poder pagar los gastos iniciales del edificio como el sueldo de los conserjes y administración, junto con los gastos de luz, agua y gas. “Este permite darle operatividad financiera al edificio y pagar sus cuentas al día”, señala Gonzalo Jiménez.
Convivencia: Hoy en día existe una fuerte migración de casa a departamento. Sin embargo, las personas no se dan cuenta que no es lo mismo habitar una casa independiente, que vivir en un edificio o en un condominio.
El reglamento del edificio considera una serie de normas que hay que cumplir para lograr una sana convivencia y que pueden restringir la libertad de los propietarios. Por ejemplo, existen restricciones en la tenencia de mascotas; se deben respetar las especificaciones técnicas y pedir autorización para –por ejemplo- realizar ampliaciones, pintar las murallas de las terrazas, poner antenas de televisión, poner persianas en la ventanas, etc.
Otros temas que generan conflictos son las fiestas, los ruidos molestos dentro de los departamentos y el uso de los estacionamientos de visita.
También se regula el uso de los facilities o espacios comunes del edificio, como piscina, sauna, sala de juegos, quincho, salón de eventos, gimnasio, etc. No sólo hay que mantener estos recintos, sino que también hay que reglamentar su utilización.
Gastos comunes: En el aspecto financiero, se pueden generar problemas por el tema de los gastos comunes, ya que hay personas que no entienden que es obligación cancelarlos mensualmente. Algunos propietarios alegan que no quieren pagar las mantenciones de los espacios comunes porque ellos no los utilizan o que no ocupan el ascensor debido a que viven en el primer piso.
Pero estas no son razones válidas para no pagar, porque, por definición, los gastos comunes son los gastos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria, para mantener y/o mejorar los bienes comunes.
En este sentido, es importante desarrollar las mantenciones necesarias para cuidar los activos del edificios, ya que los inmuebles pueden llegar a despreciarse si éstas no se realizan.
Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar. El valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios.
Información y participación: Es habitual escuchar que las personas reclaman porque no están de acuerdo con la normas del condominio, pero generalmente esos mismos copropietarios no se interesan por participar en las asambleas ni integrar el comité de administración. El dilema es que si no van a las reuniones, difícilmente se enterarán de las decisiones que se tomaron al interior de la comunidad.
Este problema se agrava por la existencia de una gran desinformación, ya que –generalmente- los administradores no entregan a los propietarios información sobre la gestión de la comunidad; sólo se limitan a dar a conocer el costo de los gastos comunes y la lista de morosos. Muy pocas administradoras dan un detalle de las operaciones, actividades y los costos del edificios.
“Nosotros hemos diseñado un informe de servicio al cliente, que se entregan a través de Internet y de cartas, donde se detalla la evolución de los centros de costos; un calendario de mantenciones realizadas en el edificio y su justificación; una ficha explicativa de consumo de agua caliente y caldera; se explica el prorrateo de los gastos comunes; se dan a conocer autorizaciones y reglamento; entre otros temas”, explica Gonzalo Jiménez.
Aclara que la labor de GastosComunes.com es ser consultores de administración, ya que no sólo cobran los gastos comunes, sino que definen y aplican la Ley de Copropiedad y, a su vez, se preocupan de solucionar los problemas que se van generando día a día en un edificio.
Para esto, la empresa ha incorporado una administradora que visita el edificio dos veces a la semana en un día y horario establecido. Y, además, a otra persona encargada de servicio al cliente, que va tres veces por semana y se preocupa de escuchar los problemas o consultas de los copropietarios.
“Todo esto permite realizar una gestión activa y hacer un levantamiento anticipado de los problemas que se puedan presentar dentro de la comunidad”, señala el ejecutivo. Afirma que la mayoría de las administraciones no realizan una buena labor por falta de comunicación con los copropietarios.
¿Dónde se puede recurrir para dar solución a los conflictos?
Cuando los conflictos, agotadas todas las instancias, no pueden ser resueltos al interior del condominio, el comité de administración, el administrador o los propios vecinos, podrán recurrir ante el Juez de Policía local y a la Municipalidad correspondiente. En los casos de no pago de gastos comunes, se debe recurrir al Juzgado de Letras respectivo.
Fuente: Portal Inmobiliario
No hay comentarios:
Publicar un comentario